Sociale grondprijs – hoe stel je die vast?
Woningcorporaties, gemeenten en bouwpartijen willen de komende jaren zoveel mogelijk nieuwe woningen bouwen voor al die mensen die een huis zoeken. Om 30% sociale huur te bouwen is er betaalbare grond nodig. Maar hoe stel je een grondprijs voor sociale huurwoningen vast? Uit onderzoek dat Aedes heeft laten doen, blijkt dat daarvoor nog geen algemeen geaccepteerde methode is.
Hoe hoog de grondprijs is, is afhankelijk van wat er wordt gebouwd. Dure woningen zorgen over het algemeen voor een hoge grondprijs. De waarde van de grond bepalen aan de hand van de opbrengsten en kosten noemen we residuele bepaling van de grondprijs. Het onderzoek van Aedes laat zien dat gemeenten die zo de grondprijs voor sociale huurwoningen bepalen, vaak de marktwaarde van de woning gebruiken. Dat houdt in dat de woningen tegen een (hoge) markthuur worden verhuurd en na enkele jaren worden verkocht. Corporaties doen dit echter niet. Zij vragen zo’n 70% van de maximale huur, investeren in onderhoud, hebben aandacht voor een prettige woonomgeving en beheren de woningen voor 40 jaar of langer. Deze kosten kan de corporatie niet altijd terugverdienen met verhuur. Zij gebruiken daarom een andere waarde van de woningen: de beleidswaarde. Deze waarde is een stuk lager dan de marktwaarde. In veel gevallen betekent dit dat de grondprijs voor sociale huurwoningen eigenlijk nul euro (of zelfs negatief) zou moeten zijn. Hoe lager de grondprijs, hoe meer middelen corporaties kunnen inzetten voor de bouw van woningen en hun andere opgaven.
Grondprijs eenduidig vaststellen
Naast de residuele bepaling van de sociale grondprijs is het vergelijken met andere gemeenten en indexeren een veel gebruikte methode. Per methode zijn er weer veel verschillende factoren die aan de grondprijs gekoppeld kunnen worden. Er wordt dus heel verschillend gedacht over hoe een grondprijs wordt vastgesteld en wat ‘passend’ is. Dit belemmert corporaties bij de opgave zo snel mogelijk meer huizen te bouwen, zij werken immers met meerdere gemeenten samen. Aedes zet zich in voor meer eenduidigheid in de manier waarop we de sociale grondprijs vaststellen, zodat we het proces van grondverwerving kunnen versnellen.
Aedes wil graag samen met andere partijen werken aan een eenduidige methode om de sociale grondprijs te bepalen. De eerste stap daarvoor is meer kennis over de mogelijkheden.
