Steeds meer woningcorporaties zijn actief aan de slag met doorstroming. Als huishoudens verhuizen naar een andere woning, kan dit een verhuisketen op gang brengen. Doorstroming lost de schaarste op de woningmarkt niet op, maar draagt wel bij aan een evenwichtigere verdeling. Daarom staat doorstroming ook op de agenda van woningcorporaties.

Doelen van doorstroming
Woningcorporaties zetten de doorstromingsinstrumenten in voor verschillende doeleinden. Zo kunnen zij door de inzet van deze instrumenten zorgen voor meer beschikbare woningen, en huidige huurders passend(er) laten wonen. Daarnaast kunnen zij met acties gericht op doorstroming de leefbaarheid in de wijk of in het complex verbeteren en de betaalbaarheid bevorderen. De inzet van instrumenten kan ook meerdere doelen dienen.

‘Het doel van doorstroming is dat huurders zich fijn voelen in de wijk en thuis in hun huis. Op basis hiervan maken wij als corporatie een match.’

Doelgroepen
Woningcorporaties passen voor verschillende doelgroepen doorstroommaatregelen toe. Vooral voor ouderen, maar ook voor gezinnen, starters en jongeren. Vaak spelen er bij een verhuisketen meerdere doelgroepen een rol.

Een voorbeeld: door het verhuizen van een ouder stel kan van een eengezinswoning naar een appartement, kan een gezin groter gaan wonen. Een stel of startend gezin kan de kleinere woning/appartement betrekken die ze achterlaten en een student kan tenslotte de stap maken van kamer naar studio. Zo kunnen meer huishoudens in een voor hen passende woning gaan wonen.

‘Ga bij doorstroming voor type woningen die je vrij wilt maken, niet voor de leeftijd van de zittende bewoners.’

Instrumenten
Woningcorporaties zetten verschillende instrumenten in om doorstroming te stimuleren of te faciliteren. Deze lopen uiteen van een doorstroommakelaar tot voorrangsregels, en van huurkorting tot woningdelen. We hebben de volgende instrumenten uitgewerkt:

1.   Doorstroommakelaar
De doorstroommakelaar begeleidt huurders in hun zoektocht naar een passende(r) woning (of het doen van woningaanpassingen). Zij bieden ondersteuning gedurende het hele proces. Het takenpakket omvat onder andere het inventariseren van de woon(zorg)wensen, ontzorgen gedurende het verhuisproces, doorverwijzen naar andere professionals en het leveren van nazorg.

2.  Voorrang
Voorrang houdt in dat een doelgroep bij bepaalde woningen voorgaan op andere woningzoekenden. Dit kan door specifieke woningen te labelen voor doorstroming of door specifieke huishoudens voor te laten gaan in de woonruimteverdeling.

3.  Uitzonderingen op regels
Corporaties kunnen uitzonderingen op de regels toepassen om het verhuisproces makkelijker en aantrekkelijker te maken. Denk bijvoorbeeld aan het behoud van punten bij doorstroming. Dit kan de drempel om te gaan verhuizen verkleinen.

4.  Huurgewenning
Huurders kunnen bij verhuizen tijdelijke huurgewenning aanvragen, wanneer de nieuwe huurprijs hoger is dan de huidige huur. De huurders betalen dan gedurende een afgesproken periode een aangepast huurbedrag. Deze wordt in die periode stapsgewijs verhoogd naar de daadwerkelijke huurprijs.

5.  Verhuiskostenvergoeding
Een verhuiskostenvergoeding is een financiële prikkel om huurders passend te laten wonen en de extra kosten van een verhuizing te verkleinen. Bij doorstroming mogen woningcorporaties deze echter niet verstrekken. Gemeenten en provincies wel.

6.  Woningruilen
Woningruilen is een proces waarbij huurders onder bepaalde voorwaarden en met toestemming van de woningcorporatie, hun huurwoningen met elkaar ruilen. Dit is een maatregel die wordt toegepast vanwege de krapte op de woningmarkt maar in de praktijk ook leidt tot doorstroming.

7.  Woningdelen
Door het delen van woningen proberen corporaties hun woningvoorraad beter te benutten. Huurders delen gemeenschappelijke voorzieningen en/of ruimtes, en hebben daarnaast een eigen kamer. Dit is een maatregel die wordt toegepast vanwege de krapte op de woningmarkt maar in de praktijk ook leidt tot doorstroming.

8.  Woningsplitsen
Ook het splitsen van woningen draagt bij aan het betere benutten van de woningvoorraad. Bij woningsplitsen wordt een woning omgebouwd tot meerdere zelfstandige eenheden. Dit is een maatregel die wordt toegepast vanwege de krapte op de woningmarkt maar in de praktijk ook leidt tot doorstroming.

9.  opties
Naast voorgaande instrumenten zijn er 2 zaken waar een woningcorporatie in elk geval op moet inzetten, als ze doorstroming willen faciliteren. Ze vormen namelijk de basis van iedere aanpak die op doorstroming is gericht.

Combineren van maatregelen in regelingen
Van Groot naar Beter-, de Van Hoog naar Laag- en de Van Klein naar Groot-regeling. De eerste 2 zijn vooral gericht op het stimuleren en faciliteren van oudere huurders van een grote, niet-toegankelijke woning naar een geschikte (kleinere) woning. De laatste voor grote gezinnen, zodat zij naar een woning kunnen verhuizen die bij de gezinssamenstelling past.

De basis op orde
Naast voorgaande instrumenten zijn er 2 zaken waar een woningcorporatie in elk geval op moet inzetten, als ze doorstroming willen faciliteren. Ze vormen namelijk de basis van iedere aanpak die op doorstroming is gericht.

1. Voldoende geschikte woningen
Het heeft geen zin om te investeren in doorstroming wanneer geschikte woningen ontbreken. Geschikte woningen zijn een voorwaarde voor doorstroming. Deze kunnen er komen door nieuwbouw en flexwoningen. Inzet hierop behoort tot de kerntaak van woningcorporaties, en is daarom niet nader uitgewerkt in deze gereedschapskist. Wel hebben we aandacht voor het creëren van meer woningen door de bestaande woningvoorraad beter te benutten, zie de instrumenten woningdelen en woningsplitsen.

2. Informatieverstrekking
Naast woningen is het verstrekken van informatie van belang. Het geeft huurders met een verhuiswens antwoord op vragen die zij hebben. En kan anderen aanzetten om over hun woonwensen voor de toekomst na te denken. Informatieverstrekking kan op tal van manieren. Een algemene aanpak bestaat uit voorlichtingscampagnes, internetpagina’s of een folder/website met aanbod geschikt voor doorstroming. Bij een persoonlijke aanpak gaat het om het aanbieden van informatie op maat, bijvoorbeeld door een persoonlijk gesprek.

Werk samen met andere organisaties
Verschillende organisaties hebben contact met huishoudens die mogelijk willen verhuizen. Ook zij kunnen een (belangrijke) rol spelen in de doorstroomaanpak. Bijvoorbeeld door kennis met elkaar te delen, informatie aan huurders te verstrekken over verhuismogelijkheden of door te zorgen voor een (warme) overdracht naar een doorstroommakelaar.

Effectiviteit
De effectiviteit van doorstroommaatregelen is niet makkelijk vast te stellen. Als mensen verhuizen, zijn de achterliggende redenen lastig te achterhalen en weet je niet welke invloed de maatregelen hebben gehad. Doorstroommakelaars hebben vaak verschillende instrumenten in hun ‘koffer’. Zo kunnen ze inspelen op datgene wat voor de huurder van belang is.

Het aantal verhuizingen dat corporaties realiseren met doorstroommaatregelen verschilt sterk. Het varieert van 5 tot 100 verhuizingen, met enkele uitschieters. Oorzaken hiervan zijn verschillen in de omvang van de vastgoedportefeuille, het aantal genomen maatregelen en de samenstelling van het type huishoudens (demografie).

Tips uit onderzoek en praktijk

• Maak de opgave inzichtelijk: voor welke huurders en/of doelgroep kan een verhuizing meerwaarde opleveren, en wat zijn de verhuismogelijkheden?
• Bepaal de ambitie: is het streven dat veel mensen verhuizen (kwantiteit) of dat meer mensen passend wonen (kwaliteit)? Vertaal de ambitie zoveel mogelijk in concrete doelen.
• Kies een strategie die qua investeringen past bij de gestelde ambitie.
• Betrek de huurdersorganisatie (vroegtijdig) bij het vormgeven van de doorstroomaanpak.
• Ouderen stromen niet door, zij verhuizen. Doorstromen is een beleidsterm die niet aanspreekt bij ouderen. Gebruik in de communicatie termen die aansluiten bij de belevingswereld van de (oudere) huurder.
• Denk bij het bepalen van de aanpak vanuit de klantreis. Sluit de gekozen aanpak aan op de klantreis van huurders?