Huurders in de vrije sector mogen in 2025 maximaal 4,1 procent huurverhoging krijgen. In de middenhuur ligt dit maximum vanaf 1 januari 2025 op 7,7 procent en in de sociale huur vanaf 1 juli 2025 op 5,0 procent. In de vrije sector is wettelijk vastgelegd dat de huur mag stijgen met inflatie of CAO-loonontwikkeling. Bij het laagste percentage mogen verhuurders vervolgens 1% optellen; dat is de maximaal toegestane huurverhoging. In de middenhuur sector wordt gerekend met de CAO-loonontwikkeling +1% Omdat de cao-loonontwikkeling dit jaar hoger was dan de inflatie, mogen verhuurders in de middenhuursector een huurverhoging rekenen van maximaal 7,7%.

Maximering bij wet
De maximale stijgingspercentages in de middenhuur- en vrije sector zijn wettelijk vastgelegd om wonen betaalbaar te houden; door koppeling aan de cao-loonontwikkeling mag de huur pas meer stijgen als de inkomens ook meer gestegen zijn. Hoeveel huurverhoging huurders in de middenhuur en vrije sector echt gaan betalen, hangt af van hun huurcontract. Daarin kan een lagere huurverhoging staan. Als in het contract een hogere huurverhoging is afgesproken, hoeft de huurder die niet geheel te betalen. De verhuurder mag de huur niet meer verhogen dan met het maximale percentage voor 2025. Dit geldt ook als verhuurder en huurder een hogere verhoging hebben afgesproken.

Maximale huurverhoging vrije sector
De maximale huurverhoging in de vrije sector is gebaseerd op de laagste van de cao-loonontwikkeling of de inflatie (CPI). Verhuurders mogen 1% optellen bij het laagste percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de inflatie (gemiddeld) 3,1%. De loonontwikkeling was 6,7%. Daarom wordt in 2025 het inflatiepercentage gebruikt voor de berekening van de maximale huurverhoging. Dat leidt tot een maximale toegestane huurverhoging van 4,1% De maximale verhoging geldt voor zelfstandige woningen – eengezinswoningen, studio’s en appartementen – in de vrije sector. Het maximum geldt ook voor ligplaatsen van woonboten.

Maximale huurverhoging middenhuur
Voor de middenhuur is de cao-loonontwikkeling leidend. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor:

• zelfstandige woningen, studio’s en appartementen;
• met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
• aanvangshuur in 2024: boven € 879,66 en niet meer dan € 1.157,95; of een
• aanvangshuur in 2025: boven € 900,07 en niet meer dan € 1.184,82.

Vrije sector of gereguleerd
Of een woning in de vrije sector valt, hangt af van de huurprijs bij het afsluiten van het contract en de liberalisatiegrens van dat jaar. De aanvangshuurprijs is de huur die bij het tekenen van het contract is afgesproken. De liberalisatiegrens is het bedrag dat aangeeft of een woning een sociale huurwoning, middenhuurwoning of vrije sectorwoning is. Deze grens gaat elk jaar een beetje omhoog, net als de maximale huurprijzen bij een bepaald puntenaantal. De overheid houdt bij waar de liberalisatiegrens ligt; zie het overzicht van huurliberalisatiegrenzen.

Sinds 1 juli 2024 is het stelsel van gereguleerde huurprijzen uitgebreid. Ook middenhuurwoningen vallen eronder, van 144 tot en met 186 punten. Verhuurders van deze woningen moeten zich houden aan de regels voor het vaststellen van een aanvangshuurprijs. Alleen verhuurders van woningen met 187 punten en meer, mogen volledig vrij de aanvangshuurprijs bepalen.

Huurverhoging sociale huur
Tot 1 juli 2025 is de maximale huurverhoging hetzelfde als vanaf 1 juli 2024. Die bedraagt meestal maximaal 5,8% en voor zelfstandige woningen in sommige gevallen € 25 tot € 100. De maximale verhoging van 5,8% geldt ook voor kamers, woonwagens en standplaatsen.

Tijdens de Woontop op 11 december maakten kabinet, corporaties en gemeenten bekend dat de gemiddelde huurstijging per woningcorporatie voor 2025 beperkt wordt tot 4,5%. Per individuele woning geldt dat de huurverhoging 0,5% hoger blijft dan de maximale gemiddelde huurverhoging. Daardoor wordt de maximale huurverhoging voor woningen in de sociale huur (van woningcorporaties en van andere verhuurders) vanaf 1 juli 2025 5,0%.

Vanaf 2026 wordt de maximale jaarlijkse huurstijging gekoppeld aan een driejaarsgemiddelde van de inflatie. Dit zal ook wettelijk worden vastgelegd. Hierdoor varieert de huurstijging minder sterk per jaar. Huurders weten hierdoor beter waar ze aan toe zijn, terwijl corporaties kunnen rekenen op meer stabiele inkomsten. Hierdoor verbetert de betaalbaarheid voor huurders én kunnen corporaties voldoende investeren in nieuwbouw en verbetering van woningen.