Huurbeleid in 2025
Wat verandert er in het huurbeleid in 2025? In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2024 op een rij. In deze update zijn toegevoegd: de maximale stijging van de huursom en de huur van individuele sociale huurwoningen, zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken.
Huurbeleid 2025 op hoofdlijnen
- De huursom mag in 2025 niet harder stijgen dan 4,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035. De huren van individuele sociale huurwoningen mogen in 2025 met maximaal 5% stijgen.
- De maximaal toegestane huurstijging voor woningen in de vrije sector is nog niet bekend.
- In 2025 gelden regels voor woningen in het middensegment. Ook hier is de maximaal toegestane huurverhoging voor volgend jaar nog niet bekend.
- De maximale huurprijsgrenzen en WOZ-waarden in het WWS per 1-1-2025 zijn bekend, die vind je hieronder.
- Het kabinet voert wijzigingen door, om de huurtoeslag te vereenvoudigen. Deels gaan die in per 2025 en deels in 2026.
- Andere zaken (denk aan de inkomensafhankelijke huurverhoging, toewijzingsregels, tijdelijke huurkorting, etc.) blijven qua regelgeving gelijk, al vindt er wel indexatie plaats.
Op dit moment is dus nog niet alles bekend. Volgt er meer informatie, dan updaten we deze pagina. Wil je hiervan een notificatiemail ontvangen? Login via MijnAedes en voeg Huurbeleid en betaalbaarheid toe aan Mijn onderwerpen op het Voorkeuren-tabblad. Heb je nog geen account, maak deze dan eerst aan.
Jaarlijkse huuraanpassing
De huursom mag in 2025 niet harder stijgen dan 4,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035. De huursom betreft alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract, die zowel op 1 januari 2025 als op 1 januari 2026 zijn verhuurd.
De huren van individuele sociale huurwoningen mogen in 2025 met maximaal 5% stijgen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het is mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders met een hoog (midden)inkomen, die in een sociale huurwoning wonen.
De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is naar verwachting in 2025 hetzelfde als in 2024. Afhankelijk van de inkomenscategorie kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kan geven, is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor meerpersoonshuishoudens gelden hogere grenzen dan voor eenpersoonshuishoudens.
Tabel inkomenscategorieën voor de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2025
Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen als er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.
Verhuurders, waaronder woningcorporaties, mogen de inkomenscategorie van het huishoudinkomen alleen opvragen voor woningen/adressen waarvoor zij de inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen, indien deze is toegestaan. Als een verhuurder het inkomen niet nodig heeft voor het bepalen van de voor te stellen huurverhoging, is het opvragen van de inkomenscategorie een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van huurders.
Kies je er als corporatie voor om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, dan mag deze niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de inkomensafhankelijke huurverhoging van bijvoorbeeld € 50 hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen.
Je kunt er ook voor kiezen om af te zien van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij woningen die in een wijk/gemeente liggen waarvoor je geen hogere huurverhoging wilt toepassen, bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer de regulier toegestane huurverhoging al hoog is.
Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.
Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Omdat de Belastingdienst deze huishoudens niet kan onderscheiden, moeten deze huurders dat zelf aantonen bij hun bezwaarschrift tegen de voorgestelde hogere huurverhoging.
Voor het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst kunnen corporaties vanaf 3 februari 2025 terecht bij het webportaal van de Belastingdienst. De link naar dit portaal volgt nog.
Het kan zijn dat de maximaal toegestane reguliere huurverhoging méér is dan de € 50 die je mag vragen bij een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijvoorbeeld als bij een nog steeds gereguleerd contract de huur € 1.000 is, en je deze woning X% huurverhoging wil geven. Dan mag je de maximaal toegestane reguliere huurverhoging toepassen, want dat mag immers altijd. Ook als de bewoner van deze woning in de inkomenscategorie valt waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal € 50 is.
De inkomensafhankelijke huurverhoging kan niet worden toegepast bij middenhuurwoningen.
Huurverhoging voor woningen met lage huur
Naar verwachting mogen corporaties in 2025 de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een lage huur met een nog te bepalen bedrag verhogen. In 2024 was het mogelijk om de huur met maximaal € 25 te verhogen voor woningen met huurprijs lager dan € 300. Voor 2025 zijn de gegevens nog niet bekend.
Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie de hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.
De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Huursombenadering
De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2025, als op 1 januari 2026 zijn verhuurd. De maximaal toegestane huursomstijging voor 2025 is nog onbekend.
In 2025 vallen buiten de huursom:
- Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
- De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
- De woningen die in 2025 (op verzoek van de huurder in 2024) een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag.
Woningen die via een intermediaire verhuurder worden verhuurd, tellen wel mee voor de huursom.
Huurverhoging vrije sectorwoningen
De maximaal toegestane huurverhoging in 2025 voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract ligt boven de liberalisatiegrens van dat moment) is nog onbekend.
Eenmalige huurverlaging
In 2023 hebben huurders die in 2021 een inkomen hadden van 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag of minder, op 1 maart 2023 hun woning huurden en een huur hadden van meer dan 575,03 euro, een huurverlaging gekregen. Woningcorporaties hebben hiervoor gegevens gekregen van de Belastingdienst.
Tot en met 30 december 2024 konden huurders waarbij na 2021 het inkomen is gedaald zelf een huurverlaging aanvragen. In 2025 hebben huurders geen wettelijke mogelijkheid meer om een huurverlaging aan te vragen.
Huurders die in 2023 of 2024 een huurverlaging hebben gehad, houden hun verlaagde huur. Wel mag de huur jaarlijks worden verhoogd volgens de reguliere regels voor de huurverhoging. Bij mutatie mag de huur voor de nieuwe huurder opnieuw worden vastgesteld.
Tijdelijke huurkorting en huurgewenning
Verhuurder en huurder mogen sinds enkele jaren afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Ook is het mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.
Bij de tijdelijke huurkorting kan het bijvoorbeeld gaan om huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.
De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Voor woningen met een gereguleerd contract geldt er wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende maximale huurtoeslaggrens (voor 2025 is deze grens nog niet bekend).
Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken. Of hij kan er voor kiezen de huurprijs na maximaal 3 jaar toch weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.
De tijdelijke huurkorting voor zittende huurders kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.
Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal 3 jaar bedragen.
Huurprijsgrenzen in 2025
De huurprijsgrenzen in 2025 zijn geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2024 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties) exclusief harmonisatie, en zijn in 2025:
- Kwaliteitskortingsgrens: € 477,20 (2024: € 454,47)
- Lage aftoppingsgrens: € 682,96 (2024: € 650,43)
- Hoge aftoppingsgrens: € 731,93 (2024: € 697,07)
Tot vorig jaar was de liberalisatiegrens de huurgrens van de sociale huursector en de vrije sector. Deze grens (nu de DAEB-huurgrens genoemd) is geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2023 tot juli 2024, en is in 2025:
- DAEB-huurgrens: € 900,07 (2024: € 879,66)
De liberalisatiegrens is nu de huurprijsgrens tussen woningen die gereguleerd zijn en woningen die in de vrije sector vallen. Deze bedraagt per 1 januari 2025 € 1.184,82 (zie ook onder middensegment).
Huurtoeslag
De huurtoeslag minder complex maken; dat is het doel van 2 wetsvoorstellen die de Tweede Kamer gaat behandelen. Meer huurders kunnen hierdoor een beroep doen op huurtoeslag. En de meeste huidige ontvangers gaan erop vooruit na invoering. Zie ook het artikel: Voorgestelde veranderingen huurtoeslag vanaf 2025. Voor 2025 gaat het om onderstaande maatregelen:
- Het onderscheid tussen ouderen en niet-ouderen vervalt.
De opbouw van de eigen bijdrage voor ouderen is nu nog anders dan voor niet-ouderen. Dit verschil verdwijnt. Er is straks alleen nog onderscheid tussen alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Bij de wijziging houden huurtoeslagontvangers een gelijke eigen bijdrage of krijgen ze een lagere eigen bijdrage, en dan gaan ze er dus op vooruit. (NB: Bij passend toewijzen blijft het onderscheid tussen ouderen en niet-ouderen vooralsnog wél bestaan). - Meerpersoonshuishoudens krijgen 40% huurtoeslag boven de aftoppingsgrens.
Nu geldt die vergoeding alleen voor alleenstaanden en ouderen. Meerpersoonshuishoudens met een huur boven de aftoppingsgrens gaan er dus op vooruit. - De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt minder snel afgebouwd.
Met name mensen met een laag middeninkomen profiteren hiervan. Zij krijgen méér huurtoeslag. Met deze maatregel wil het kabinet werken meer laten lonen.
In 2020 zijn de maximale inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.
Onderstaand schema laat zien bij welke combinatie van huurprijs en inkomen, mensen nog nét huurtoeslag krijgen in 2025. Afhankelijk van de huishoudsamenstelling geldt bij elk denkbare huurprijs een andere inkomensgrens waarbij mensen geen huurtoeslag meer krijgen. Om het overzichtelijk te houden is onderstaand schema beperkt tot de kwaliteitskortingsgrens, de 2 aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.
Als de huurprijs gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom, krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer als het inkomen hoger is dan …
De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2025 zijn:
- Eenpersoonshuishoudens: € 37.395 (2024: € 36.952)
- Meerpersoonshuishoudens: € 74.790 (2024: € 73.904)
In 2024 is de definitie voor ‘zelfstandige woningen’ in de huurtoeslag aangescherpt. Woningen zonder een eigen wasruimte (bad/douche) worden niet meer als zelfstandig beschouwd, en komen dus ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. Huurders die voor de aanscherping in 2024 al huurtoeslag ontvingen, blijven dat recht wel behouden. Na een bewonerswissel heeft de nieuwe huurder géén recht meer op huurtoeslag. Op deze manier sluit de definitie uit de Huurtoeslag aan bij de definitie uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Inkomensgrenzen en toewijzingsregels
De DAEB-inkomensgrenzen voor woningtoewijzing per 1 januari 2025 zijn:
- Inkomensgrens eenpersoonshuishouden: € 49.669 (2024: € 47.699)
(NB: In een eerdere versie van dit bericht stond de foute grens voor eenpersoonshuishoudens. Nu is de goede grens vermeld). - Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 54.847 (2024: € 52.671)
De inkomensgrenzen, die toegelaten instellingen moeten hanteren bij de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen aan de doelgroep, worden jaarlijks geïndexeerd. De indexatie vindt plaats met het percentage waarmee het zogenaamde referentie-inkomensijkpunt voor een meerpersoons ouderenhuishouden uit de huurtoeslag wordt gewijzigd.
Sinds 2022 moeten corporaties in principe jaarlijks 92,5% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage lokaal verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.
Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.
Passend toewijzen
Passend toewijzen houdt in dat jaarlijks aan minstens 95% van de huishoudens met een inkomen van maximaal de grens voor passend toewijzen, een woning met een huur van maximaal de aftoppingsgrens moet worden toegewezen.
De inkomensgrenzen passend toewijzen voor 2025 zijn als volgt:
- Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 28.375 (2024: € 27.725)
- Eenpersoons ouderenhuishouden: € 27.775 (2024: € 27.225)
- Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 38.500 (2024: € 37.625)
- Meerpersoons ouderenhuishouden: € 37.350 (2024: € 36.675)
De inkomensgrenzen zijn geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2023 tot en met juni 2024. De aftoppingsgrenzen in 2025 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2024 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties), exclusief harmonisatie. Deze staan onder het kopje ‘Huurprijsgrenzen in 2025’.
De vermogensgrens voor het ‘uitsluiten’ van ouderen voor passend toewijzen is gelijk aan de vermogensgrens van de zorgtoeslag. Deze zijn voor 2025:
- Eenpersoonshuishouden: € 141.896 (2024: € 140.213)
- Meerpersoonshuishouden: € 179.429 (2024: € 177.301)
Passend toewijzen
Passend toewijzen houdt in dat jaarlijks aan minstens 95% van de huishoudens met een inkomen van maximaal de grens voor passend toewijzen, een woning met een huur van maximaal de aftoppingsgrens moet worden toegewezen.
De inkomensgrenzen passend toewijzen voor 2025 zijn als volgt:
- Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 28.375 (2024: € 27.725)
- Eenpersoons ouderenhuishouden: € 27.775 (2024: € 27.225)
- Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 38.500 (2024: € 37.625)
- Meerpersoons ouderenhuishouden: € 37.350 (2024: € 36.675)
De inkomensgrenzen zijn geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2023 tot en met juni 2024. De aftoppingsgrenzen in 2025 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2024 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties), exclusief harmonisatie. Deze staan onder het kopje ‘Huurprijsgrenzen in 2025’.
De vermogensgrens voor het ‘uitsluiten’ van ouderen voor passend toewijzen is gelijk aan de vermogensgrens van de zorgtoeslag. Deze zijn voor 2025:
- Eenpersoonshuishouden: € 141.896 (2024: € 140.213)
- Meerpersoonshuishouden: € 179.429 (2024: € 177.301)
Indexeringspercentages vaststellen inkomen voor toewijzing
De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2025:
- Index T-1: 1,0413
- Index T-2: 1,1279
Middensegment
In het middensegment is de huurprijs wettelijk gereguleerd. De regels hiervoor staan in de Wet betaalbare huur. Huurcontracten die op of na 1 januari 2025 beginnen, vallen onder gereguleerde middenhuur als ze:
- Een huurprijs hebben die hoger is dan € 900,07 en ten minste 144 WWS-punten;
- Of een huur hebben die niet hoger is dan € 1.184,82 en maximaal 186 WWS-punten.
De nieuwe liberalisatiegrens ligt op € 1.184,82 en is de grens tussen het woningen in het gereguleerde bezit en woningen in de vrije sector.
Er geldt een inkomensgrens voor huishoudens die voor het middensegment in aanmerking komen. De volgende inkomensgrenzen gelden per 1 januari 2025:
- Voor eenpersoonshuishoudens: € 67.366
- Voor meerpersoonshuishoudens: € 89.821
WWS: maximale huurprijsgrenzen en WOZ-waarden
Vanaf 2025 worden de maximale huurprijsgrenzen in het WWS niet langer op 1 juli, maar op 1 januari geïndexeerd. De maximale huurprijsgrenzen die aangeven welke huur gevraagd mag worden bij een bepaald aantal punten worden per 1-1-2025 geïndexeerd met 2,32% (CPI 7-2023-7-2024). Bekijk hier de pdf en Excel voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen
De bovengrens voor nieuwe sociale huurwoningen als de maximale huurprijsgrenzen vanaf 1-1-2025 geïndexeerd met hetzelfde percentage. De bovengrens voor sociale huur blijft daardoor gelijk aan de maximale huurprijsgrens van 143 punten. Het middensegment blijft corresponderen met 144 t/m 186 punten.
Op 1-1-2025 worden de WOZ-waarden voor het WWS Zelfstandig aangepast met 5,4% (stijging eigenwoningwaarde tussen 1-1-2022 – 1-1-2023). Bekijk de WOZ-waarden.
Op 1-1-2-25 wordt de WOZ-waarde per m2 voor het WWS Onzelfstandig aangepast op basis van de gemiddelde verandering in eigenwoningwaarden per COROP-regio. Bekijk de WOZ-waarden.
Lees meer over
Huurbeleid en betaalbaarheid
