De huren van corporaties stijgen dit jaar gemiddeld met 3,6%. Omdat de lonen in 2025 gemiddeld met 5% stegen, is het overgrote deel van de huurders dit jaar een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur dan vorig jaar. Dit blijkt uit de jaarlijkse enquête van Aedes onder 138 corporaties.

Steeds minder kwijt aan huur
In de afgelopen 10 jaar (2015 – 2025) stegen de huren van corporaties met 17% terwijl de inflatie in diezelfde periode met 31% opliep. Daardoor daalde de zogeheten huurquote van 24% naar 20%. Huurders van sociale corporatiewoningen zijn dus een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur.

Huurstijging gekoppeld aan inflatie
De huurstijging voor sociale huurwoningen blijft de komende jaren gekoppeld aan de inflatie. In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat de huurverhoging wordt gebaseerd op het gemiddelde van de inflatie van de voorgaande 3 jaren. Zo volgt de huur de inflatie en worden grote schommelingen in de huurverhoging tussen opeenvolgende jaren voorkomen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)
Corporaties kunnen huishoudens met een hoger (midden)inkomen een hogere huur vragen. Steeds meer corporaties doen dit. Enkele jaren geleden maakte minder dan de helft van de corporaties gebruik van deze mogelijkheid. In 2026 vraagt driekwart (74%) hogere huren aan huurders die dit kunnen dragen. De gemiddelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor hoge middeninkomens is € 48, bij de hoge inkomens is die gemiddeld € 95.

Extra inkomsten IAH beperkt
De extra inkomsten door inkomensafhankelijke huur zijn overigens beperkt. Slechts een klein deel van de corporatieshuurders (zo’n 7%) heeft een hoger (midden)inkomen. Als zij de woning verlaten, worden de huuropbrengsten weer lager. De nieuwe huurder krijgt immers weer een lage huur, volgens de regels van het passend toewijzen.

Passend toewijzen
De huren van corporaties zijn lager (63%) dan de maximale huur conform het WWS (puntenstelsel). Corporaties moeten hun woningen ‘passend toewijzen’, zodat de huur niet te hoog is voor het inkomen.

Gemiddelde huurprijs € 643
Eind 2025 lag de gemiddelde huurprijs van sociale huurwoningen van corporaties op € 643 per maand. Veel huurders met lagere inkomens ontvangen huurtoeslag. Deze is voor hen onmisbaar om de huur te kunnen blijven betalen. De huurtoeslag vermindert het effect van huurverhoging. In onderstaande tabel zie je wat er gebeurt met de huur en de huurtoeslag na de huurverhoging van 1 juli bij een alleenstaande huurder (met een bijstandsinkomen en gemiddelde huur).

Middenhuur en vrije sector
Naast sociale huurwoningen verhuren corporaties ook een klein deel van hun bezit als middenhuur of vrije sector huurwoningen. De huur bij deze woningen stijgt in 2026 met respectievelijk gemiddeld 4,1% en 4,2%. Dat is minder dan wettelijk toegestaan (bij middenhuur maximaal 6,1%, in de vrije sector maximaal 4,4%).

Kostendekkende nieuwbouw niet mogelijk
Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: “Corporaties zorgen ervoor dat hun huren betaalbaar blijven voor hun huurders, waaronder veel mensen met lagere inkomens. Tegelijkertijd is het voor veel corporaties niet meer mogelijk om kostendekkend nieuwbouwwoningen te realiseren. Het huishoudboekje van corporaties sluit al jaren niet meer en de nieuwbouw moet vrijwel geheel gefinancierd worden door het aangaan van leningen. Dat tekort komt onder meer doordat corporaties steeds meer vennootschapsbelasting moeten betalen, oplopend naar € 1,5 miljard in 2029. Dit is niet uit te leggen: corporaties maken helemaal geen winst. Dit geld wordt opgebracht door huurders en moet geheel geïnvesteerd worden in de volkshuisvesting. Corporaties vragen geen geld erbij, maar willen van onterechte belasting af.”

Lees meer over:
Huurbeleid en betaalbaarheid