Corporaties leveren een steeds grotere bijdrage aan nieuwbouwprojecten. Vorig jaar bouwden ze 25.000 nieuwe woningen, bijna 23.000 sociale huurwoningen en ruim 2.000 middenhuur. Ze willen de komende jaren doorgaan met nog meer nieuwe woningen opleveren. Die groei is noodzakelijk om de woningcrisis aan te pakken en mensen te helpen aan een betaalbare huurwoning. De begrotingen van corporaties laten tegelijkertijd zien dat de sector op afzienbare termijn financieel vastloopt. Corporaties financieren nieuwbouw namelijk grotendeels met geleend geld. Ook lopen de kosten voor verduurzaming en onderhoud van bestaande woningen hard op. Dit blijkt uit de Aedes-forecast 2026.

Schaf winstbelasting voor corporaties af
Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘Het huishoudboekje van corporaties is al jaren verlieslatend. Op iedere corporatiewoning leggen we gemiddeld € 48 per maand toe. We dichten dat gat met extra leningen, terwijl rentelasten hierdoor flink oplopen. Op afzienbare termijn moeten corporaties scherpe keuzes maken tussen nieuwbouwambities en noodzakelijk onderhoud, woningverbetering, betaalbare huren en het vormgeven van leefbare wijken.’

Ook minister Boekholt-O’Sullivan (VRO) erkende deze week in een brief aan de Tweede Kamer dat ‘het financiële perspectief voor de corporatiesector moet verbeteren om te voorkomen dat corporaties al de komende jaren hun plannen zullen moeten terugschroeven’.

Spies: ‘Tegelijk loopt de winstbelasting (Vpb) die corporaties aan de Belastingdienst afdragen op naar € 1,5 miljard per jaar. Dat geld wordt opgebracht door sociale huurders en is eigenlijk bedoeld voor de volkshuisvesting. Schaf om te beginnen de winstbelasting voor corporaties af, dan ontstaat er voorlopig financiële ruimte. Voor de langere termijn zijn fundamentele keuzes nodig om het stelsel financieel gezond te houden.’

Corporaties op koers met nieuwbouw
In 2025 bouwden corporaties meer woningen dan het groeipad van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vereist. Dit groeipad heeft als doel om vanaf 2029 30.000 nieuwe woningen per jaar neer te zetten. Ook de harde plannen voor 2026 en 2027 zijn in lijn met de beoogde aantallen (sociale huurwoningen: 2026: 22.660 en 2027: 23.610). In de woningbouwplannen tot en met 2030 staan 182.940 sociale huurwoningen gepland. De totale aantallen zijn bewust ambitieus, omdat bekend is dat uiteindelijke realisatie sterk afhankelijk is van beschikbare grond, vergunningverlening, uitvoeringscapaciteit, bezwaarprocedures én de beschikbare financiële ruimte.

Omdat het merendeel van deze plannen vanaf 2028 ‘zacht’ is, is concretisering nodig. Daarbij zijn corporaties afhankelijk van gemeenten en andere partijen, omdat ze zelf weinig grond bezitten en er voor veel projecten nog geen overeenstemming bestaat over de voorwaarden. De realisatie van de opgave hangt daarom sterk af van het tempo waarin corporaties de plannen samen met andere partijen ‘hard’ kunnen maken en procedures worden doorlopen.

Woningverbetering: veel EFG-woningen aangepakt
Corporaties hebben vanaf medio 2022 het aantal woningen met een E-, F- of G-energielabel teruggebracht van 247.320 naar 114.830 in 2025. In 2030 zijn er naar verwachting minder dan 25.000 label EFG-woningen. Die vallen voor het merendeel in de uitzonderingscategorieën: monumenten, woningen die gesloopt worden of woningen van corporaties in een gemengde VvE waar geen instemming is van de overige huurders. Deze gewenste ontwikkeling op peil houden kost uiteraard ook geld.

Aardgasvrij maken woning blijft achter
Er is voortgang in het aardgasvrij maken van corporatiewoningen, maar het tempo blijft achter bij de ambities. In de periode 2022–2035 halen corporaties op basis van realisaties en prognoses circa 163.000 corporatiewoningen van het gas, terwijl het NPA-doel ligt op 450.000 aardgasvrije corporatiewoningen in 2035. Belangrijke oorzaken zijn vertraging in wet- en regelgeving, onzekerheden bij de ontwikkeling van warmtenetten, kostenstijgingen en beperkte uitvoeringscapaciteit. Daarbij speelt netcongestie een negatieve hoofdrol, waardoor plannen voor warmtepompen zijn afgenomen.

Financiële grenzen bereikt
De investeringscapaciteit van corporaties holt hard achteruit. Om de voorgenomen opgaven te realiseren, moeten corporaties steeds meer lenen: van € 6,9 miljard in 2025 naar € 12,2 miljard in 2027. Vorig jaar passeerde de sector al de grens van 100 miljard aan uitstaande leningen . Hierdoor neemt de gemiddelde ICR (Interest Coverage Ratio) tussen 2025 en 2030 sterk af en komt de ondergrens van 1,4 van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dichtbij. Het deel van de corporaties dat vrijwel geen nieuwe leningen meer kan afsluiten (ICR onder 1,6) wordt snel groter. Zij moeten op korte termijn financieel bijsturen door investeringen te schrappen of uit te stellen.

Pijnlijke keuzes onvermijdelijk
Liesbeth Spies: ‘De Aedes-forecast 2026 maakt duidelijk dat corporaties niet alle volkshuisvestelijke ambities tegelijkertijd kunnen realiseren. Het realiseren van alle opgaven staat onder druk en als de investeringscapaciteit niet wordt verbeterd zijn er pijnlijke keuzes nodig. Nieuwbouw is keihard nodig, maar betaalbare huren, onderhoud en verduurzaming van de huidige woningvoorraad en veerkrachtige wijken zijn dat ook.’

Wat is de Aedes-forecast?
De Aedes-forecast laat zien hoe woningcorporaties werken aan de volkshuisvestelijke opgaven en de afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Ontwikkeld vanuit de gedachte: het is het best om eigen data te hebben over waar de branche staat en op welke onderdelen er anderen nodig zijn. De Aedes-forecast 2026 geeft een actueel en samenhangend beeld van de verwachte ontwikkeling van nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid, wonen & zorg en de financiële ruimte van corporaties.

Ga naar de Aedes-forecast 2026