Zo controleer je of je te veel huur betaalt

Door de Wet betaalbare huur zijn er veel meer woningen waarvoor een maximale huurprijs geldt. Hoe kun je controleren of de verhuurder van jouw (nieuwe) woning zich hieraan houdt? Radar belt de Woonbond.
Hoe wordt de maximale huurprijs bepaald?
De maximale huurprijs van je huurwoning wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel. “Dit systeem drukt de kwaliteit van de woning uit in een aantal punten en aan elk puntenaantal is een maximaal toegestane huurprijs gekoppeld”, vertelt Mathijs ten Broeke, woordvoerder van de Woonbond.

De kwaliteit wordt bijvoorbeeld bepaald door het oppervlakte van de woning, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde. Hierbij geldt: hoe groter de ruimte en hoe hoger de kwaliteit, hoe hoger het aantal punten. En dus hoe hoger de maximale huurprijs.

Zo kun je de huurprijs controleren
“Als huurders zelf willen nagaan of de verhuurder meer vraagt dan deze maximale huurprijs, is het het handigst als ze de puntencheck van de Huurcommissie doen”, vertelt Ten Broeke. “Daar kunnen ze alle gegevens over hun woning invullen en dan rolt daar een maximaal puntenaantal en huurprijs uit. Dit kun je naast je huur leggen om te controleren of het klopt.”

Als je een nieuw huurcontract tekent, moet de verhuurder verplicht deze puntentelling aanreiken. “In de meeste gevallen zal dit kloppen, maar het is toch belangrijk om het even te controleren”, aldus Ten Broeke.

Gereguleerde middenhuur relatief nieuw
Hij kaart aan dat het belangrijk is om te weten in welke sector je huurt: sociale huur, gereguleerde middenhuur of vrije sector huur. De gereguleerde middenhuur is namelijk relatief nieuw, waardoor de maximale huur nog niet voor alle woningen geldt:

• Woningen tot 143 punten vallen onder de sociale huur.
• Woningen tussen 144 en 186 punten vallen onder gereguleerde middenhuur. Deze sector bestaat sinds 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur is aangenomen. Valt jouw woning in de gereguleerde middenhuur, maar heb je vóór 1 juli 2024 je contract getekend? Dan geldt er voor jou nog geen maximale huurprijs. Dit geldt namelijk alleen voor huurcontracten die na deze datum zijn afgesloten.
• Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector. Verhuurders mogen hier in principe voor vragen wat ze willen.

Waarom zijn huurwoningen in de randstad duurder?
Ten Broeke legt uit dat het puntenstelsel oorspronkelijk alleen ging over de woning zelf, maar dat de WOZ-waarde een rol speelt sinds 2015. “Hierdoor is de marktwaarde van de woning een rol gaan spelen en dit zorgt vooral in de vier grote steden voor een hogere maximale huurprijs.”

Gemeenten moeten handhaven
Vraagt je verhuurder te veel huur? Dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Zij kunnen een uitspraak doen dat de huur verlaagd moet worden.

Ten Broeke vertelt dat het ook belangrijk is om het bij de gemeente te melden. Zij moeten sinds 1 januari 2025 namelijk in actie komen als een verhuurder een onredelijke prijs vraagt.

“Verhuurders hebben vaak meerdere woningen in een gemeente”, legt hij uit. “En door het meldpunt kunnen gemeenten in kaart brengen of een verhuurder vaker in de fout gaat. Ze kunnen dan optreden en voorkomen dat meerdere mensen er last van hebben.”

Dit kun je doen als je verhuurder weigert gebreken op te lossen

Heb je last van lekkages, schimmel op de muren of een verwarming die niet wordt? Een gebrek aan je huurwoning kan tot veel zorgen leiden. Vooral als je te maken hebt met een hardnekkige verhuurder, die weigert er iets aan te doen. Gelukkig zijn er stappen die je kunt ondernemen om je verhuurder ertoe te zetten om de problemen aan te pakken.

Wie is er verantwoordelijk?
Ten eerste is het belangrijk om te achterhalen of het gebrek aan je woning onder jouw verantwoordelijkheid valt of die van je verhuurder. Hiervoor is het Gebrekenboek opgesteld, een document van 60 pagina’s dat niet bepaald toegankelijk is als je niet veel weet van huurbeleid. Een voorbeeld: een dakgoot wordt in het beleidsjargon een ‘hemelwaterafvoer’ genoemd.

Om het eenvoudiger te maken, biedt de Huurcommissie de Gebrekencheck aan. Dit is een online tool waarmee je stapsgewijs kunt ontdekken wie verantwoordelijk is voor het probleem waar jij last van hebt. Mathijs ten Broeke, woordvoerder bij de Woonbond, benadrukt het belang van deze eerste stap: “Het is heel belangrijk om te weten wat het verschil in verantwoordelijkheid is, dus controleer dat zeker.”

Een laatste waarschuwing
Blijkt dat het gebrek onder de verantwoordelijkheid van je verhuurder valt? Dan kun je je verhuurder hierop aanspreken en vragen om het probleem op te lossen. Als je verhuurder niet reageert, kun je een formele mail sturen waarin je hem verzoekt het gebrek binnen zes weken te herstellen. Dit geldt als een laatste officieel verzoek voordat je verdere stappen onderneemt.

De Huurcommissie heeft een voorbeeldbrief opgesteld die je kunt gebruiken om deze mail te versturen. Deze kun je hier downloaden.

De Huurcommissie onderzoekt
Nog steeds geen oplossing? Dan gelden er verschillende regels, afhankelijk van of je in de sociale of in de vrije sector huurt.

• Sociale huurders kunnen de Huurcommissie vragen om een bindend advies te geven over het gebrek. Als de commissie vaststelt dat er daadwerkelijk sprake is van een gebrek, moet de verhuurder dit oplossen. Totdat het probleem is verholpen, mag je huurverlaging aanvragen. Meer informatie hierover is te vinden op de website van de Huurcommissie.
• Vrije sector huurders kunnen alleen een bindende uitspraak krijgen als zowel de huurder als de verhuurder hiermee instemmen. Als de verhuurder niet meewerkt, is de kantonrechter de enige overgebleven optie.

Op deze pagina van de Woonbond kun je controleren onder welke sector jouw huurhuis valt.

Twijfel je?
Weet je niet zeker of het probleem onder de verantwoordelijkheid van je verhuurder valt? Volgens Mathijs ten Broeke kun je altijd contact opnemen met de Huurcommissie.

“Er kan van alles mis zijn aan een huis. De Huurcommissie heeft z’n best gedaan om zoveel mogelijk situaties te beschrijven, maar het is onmogelijk om alles te vatten. Huurders mogen altijd hun situatie voorleggen aan de Huurcommissie. Die kan uitspraak doen over wiens verantwoordelijkheid het is en huurders zekerheid geven. Je hoeft daar van tevoren niet helemaal zeker van te zijn,” zegt de woordvoerder.

De Huurcommissie kan ook besluiten om de huurprijs tijdelijk te verlagen, tot het gebrek is opgelost. Dit hangt af van hoe ernstig het gebrek is en hoe lang je er al last van hebt.

Naar de rechter stappen
Wat als je verhuurder weigert om mee te werken, zelfs na een uitspraak van de Huurcommissie? Voor huurders in de vrije sector is de laatste optie de kantonrechter.

Volgens Mathijs ten Broeke komt het maar in een klein aantal gevallen zo ver: “Meestal is het voldoende dat de Huurcommissie een uitspraak doet waarin staat dat er iets moet gebeuren. Zij beoordelen het gebrek en plaatsen het in een van de categorieën. Afhankelijk daarvan moet de huurprijs verlaagd worden tot het probleem is opgelost. Vaak is dat genoeg om de verhuurder te motiveren om actie te ondernemen, aldus de woordvoerder van de Woonbond.”

Weigert jouw verhuurder de woning te verduurzamen? Zo werkt het initiatiefrecht

Huurhuizen verliezen nog regelmatig veel warmte door kieren, enkel glas of onvoldoende isolatie van het huis. Omdat je dit als huurder graag anders ziet, kun je je huisbaas aansporen het huurhuis te verduurzamen. Welke kosten zijn voor jou als huurder en kan een verhuurder een verduurzaming weigeren? Radar zet het voor je op een rij.

Wat mag je als huurder niet veranderen zonder toestemming verhuurder?
Een regel is duidelijk: wanneer het gaat over het duurzamer maken van je huis, dan is jouw verhuurder altijd aansprakelijk. Bij grote maatregelen mag je dit zonder toestemming van je verhuurder vaak niet doorvoeren. Het gaat hierbij dan bijvoorbeeld om de volgende maatregelen:

• het plaatsen van duurzamer glas
• vloerisolatie
• spouwmuurisolatie
• dakisolatie
• warmtepomp nemen
• zonnepanelen leggen

Wat mag je als huurder veranderen zonder toestemming?
Als huurder mag je het volgende wel veranderen aan je huurhuis, vaak zonder toestemming van je verhuurder:

• radiatorfolie plakken
• douchekop vervangen
• radiatorventilator plaatsen
• radiatorombouw verwijderen
• naden en kieren dichten

Let er wel op, wanneer je het huurhuis verlaat, je eventuele eerder geplaatste onderdelen terug moet plaatsen. Ben jij ontevreden over de huidige isolatie van je woning? Voor 2030 moeten alle huurwoningen minimaal Energielabel D hebben. Je verhuurder moet dus voor die tijd bij een hoger energielabel het huis isoleren. Je kunt daarom nu of op een later moment het gesprek aangaan met je verhuurder over eventuele grotere duurzaamheidsverbeteringen.

Hoe ga je het gesprek aan met je verhuurder over het verduurzamen van je huurwoning?
Het aangaan van een gesprek over verduurzaming van de huurwoning doe je als volgt:

1. Bepaal wat je graag wilt zien veranderen. Heb je eventueel meerdere huurders in een complex die dezelfde wens hebben? Samen sta je sterker.
2.  Informeer bij je verhuurder of deze al plannen heeft om te verduurzamen.
3.  Leg aan de verhuurder uit waarom je graag ziet dat jouw huurwoning verduurzaamd wordt.
4.  Slaat jouw verhuurder het aanbod af? Maak dan gebruik van het initiatiefrecht.

Wat is het initiatiefrecht?
Het initiatiefrecht is het recht van de huurder om aan de verhuurder een redelijke huurverhoging voor te stellen in ruil voor verduurzaming van de woning op de volgende punten:

• Isoleren dak
• Isoleren gevel
• Een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van minimaal tachtig procent (de huidige ketel moet wel minimaal tien jaar oud zijn)
• Isoleren vloer (met kruipruimte)

Wil je gebruik maken van dit recht als huurder? Dat doe je op de volgende manier:

1. Vraag ten minste twee offertes op van de verduurzamingsmaatregelen
2. Stuur een brief aan de verhuurder met voorstellen en de redelijke huurverhoging
3. Verstuur de brief naar je verhuurder, samen met de offertes en een kopie van het Beleidsboek ‘Huurverhoging na woningverbetering’

Zonder een degelijk tegenargument kan de verhuurder niet weigeren. Doet diegene dit wel? Je kunt dan naar de rechter stappen.

Welke plichten hebben verhuurders en huurders?

Heb je wel eens een geschil met je verhuurder over onderhoudszaken gehad? Wettelijk gezien hebben zowel de verhuurder als huurder plichten. Maar wat zijn precies deze plichten? Radar sprak met jurist Sander de Grunt van ARAG en zet het op een rijtje.

Volgens de wet is de relatie tussen verhuurder en huurder niet gelijkwaardig. De huurder verkeert namelijk in een zwakkere positie en heeft dan ook, in de meeste gevallen, huurbescherming. De verhuurder mag hierdoor niet zomaar de huur opzeggen.

Verplichtingen verhuurder
De plichten van een verhuurder zijn het in beschikking stellen van een woning, de woning onderhouden en rustig woongenot verschaffen.

Gebreken verhelpen
‘Een belangrijke verplichting van de verhuurder is dat op verlangen van de huurder gebreken moeten worden verholpen. Op het moment dat er een gebrek is, is het de vraag of de huurder in voldoende mate het genot krijgt waar die recht op heeft’, stelt De Grunt.

‘Het gaat er om wat de huurder op het moment van de handtekening kon verwachten van de staat van de huurwoning. Als het daarvan afwijkt, is het een indicatie dat er sprake is van een gebrek’, aldus de jurist.

Mankeert er iets aan de veiligheid van de huurwoning, dan kan dit ook duiden op een gebrek van de verhuurder. ‘Als huurder zal je dan gebruik moeten maken van de gebrekenregeling en moeten aantonen dat er sprake is van een gebrek’, aldus de jurist.

Is er sprake van een gebrek?
‘Niet ieder wissewasje is aan de verhuurder om te herstellen’, zegt de jurist. ‘Groot onderhoud is voor de rekening van de verhuurder.’ Hier gaat het dus om relatief grote gebreken, als buitenschilderwerk, een nieuwe cv-ketel of reparaties van daken. ‘De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijkse, kleine onderhoud tenzij hier noemenswaardige kosten aan zitten.’ Hier valt onder andere het vernieuwen van kapotte ruiten, plamuren en het vernieuwen van sloten onder. Een compleet overzicht kan hier gevonden worden.

Ongestoord woongenot
De belangrijkste verplichting van een verhuurder is het bieden van ongestoord woongenot. ‘Een voorbeeld is de privacy van de huurder respecteren. Als verhuurder mag je niet zomaar binnenkomen’, stelt de jurist.

Bij overlast door omgevingsgeluid kan worden gekeken naar objectieve geluidsnormen uit het bouwbesluit. ‘Als het geluid daarboven komt, en dat komt door een gebrek aan de woning, dan is dat weer een argument om de verhuurder iets te laten doen. Maar dit ligt ook aan de verwachtingen die je mocht hebben van te voren.’

Bij overlast door een omwonende is vaak lastiger aan te sluiten bij objectieve criteria. ‘Om de verhuurder om maatregelen te vragen, is het noodzakelijk dat de overlastveroorzaker van dezelfde verhuurder huurt als jij. De overlast zelf levert geen gebrek op, maar als de verhuurder daar onvoldoende tegen doet, kan dat wel een gebrek opleveren’, stelt De Grunt. ‘De verhuurder moet zich namelijk inspannen om de overlast te beperken.’

Kostenoverzicht 1 juli

‘De verhuurder is ook verplicht om elk jaar, uiterlijk 1 juli, een overzicht te verstrekken van de daadwerkelijk gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten van het kalenderjaar ervoor.’ Deze verplichting voor de verhuurder bestaat niet indien er sprake is van een zogeheten ‘all-in prijs’.

Verplichtingen huurder
Het belangrijkste wat de huurder moet doen is het voldoen van de overeengekomen tegenprestatie. Dit is vaak het betalen van de huurprijs op de overeengekomen tijdstippen. De huurder heeft nog meer plichten.

Als goed huurder gedragen
‘De huurder heeft kleinere verplichtingen die meer een invulling zijn van de algemene verplichting dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen. Zo moet de huurder de huurruimte gebruiken waar het voor is bestemd en niet voor bijvoorbeeld een hennepteelt of verboden onderhuur’, aldus de jurist.

Veranderingen aanbrengen met toestemming
Ook mag de huurder niet zomaar de inrichting van het verhuurde veranderen. ‘Dit is namelijk eigendom van de verhuurder, dus schriftelijke toestemming is noodzakelijk.’ Een andere verplichting is om de huurwoning in dezelfde staat terug te geven als het geleverd is. ‘Als je geen toestemming voor veranderingen hebt gevraagd vooraf, kan je als huurder verplicht worden om dit ongedaan te maken.’ De verhuurder kan dan eventueel de borg inhouden.

Meewerken met herstelwerkzaamheden
Daarnaast moet de huurder meewerken aan (herstel)werkzaamheden die de verhuurder wilt uitvoeren. ‘Een huurder kan niet zomaar weigeren als de verhuurder bijvoorbeeld brandalarmen wil plaatsen of wil renoveren. Dit moet wel in goed overleg gebeuren, de verhuurder moet wel een afspraak maken met de huurder’, vertelt De Grunt.
Wat kan een huurder doen als de verhuurder zijn plichten niet nakomt?
Er zijn een aantal mogelijkheden om als huurder in actie te komen:

1. Het gebrek zelf laten herstellen en de kosten op de verhuurder verhalen. ‘Dat mag ook verrekend worden met de te betalen huurprijs. Pas hier wel mee op, want op het moment dat er na een procedure blijkt dat de herstelkosten niet redelijk waren, had je dit niet mogen verrekenen en heb je dus de huur niet betaald. Dit kan grote gevolgen hebben, zoals ontbinding van de huurovereenkomst’, stelt de jurist.
2. Naar de kantonrechter stappen voor toestemming om werkzaamheden uit te voeren na het tonen van de kosten. ‘Deze kosten kun je daarna zonder problemen op de verhuurder verhalen.’
3. Een procedure starten om de verhuurder te verplichten tot herstel.
4. Vragen aan de verhuurder tot een vermindering van de huurprijs door verminderd woongenot vanwege een gebrek. ‘Kom je hier niet samen uit, dan moet je naar de rechtbank of naar de huurcommissie stappen om een huurprijsvermindering te eisen.’

Een brandveilige huurwoning: ligt de verantwoordelijkheid bij jou, of je verhuurder?

Veel mensen vragen zich af wie er verantwoordelijk is voor de brandveiligheid van een huurwoning. Ben jij dat, of de verhuurder? En hoe dekken verschillende verzekeringen eventuele brandschade? Radar zoekt dit uit.

Verantwoordelijkheid bij huurder of verhuurder?
Iedereen wil in een veilige woning wonen. Zo wil je de kans op brand zo klein mogelijk houden. Wie moet er in een huurhuis zorgen voor brandveiligheid? Ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder of de huurder?

‘’De verantwoordelijkheid van een brandveilige woning ligt bij de verhuurder. Deze persoon moet er bijvoorbeeld voor zorgen dat er rookmelders in de woning zijn’’, zegt een medewerker van de woonbond, de belangenorganisatie voor huurders.

‘’Als de verhuurder dat niet doet, is er sprake van een gebrek aan de woning. De verhuurder zelf kan dan op een vriendelijke manier in gesprek gaan met de verhuurder. Als ze er niet uit kunnen komen, kan de huurder naar de huurcommissie en uiteindelijk naar de rechter stappen’’, vertelt hij verder.

Opstalverzekering helpt

De verhuurder is dus verantwoordelijk voor de brandveiligheid van de woning. Niet alleen door je woning uit te rusten met brandmelders, maar ook door je huis goed te verzekeren. Bijvoorbeeld met een opstalverzekering.

“Meestal hebben verhuurders een verzekering tegen onder andere brand via een opstalverzekering”, aldus Elias van Hees, woordvoerder van het Verbond van Verzekeraars. “Dan ben je verzekerd voor schade aan het gebouw. Denk dan aan brand, waterschade, inbraak en stormschade. Wat er precies gedekt wordt, verschilt per verzekeraar’’, zegt Van Hees.

Verzekering voor huurders
Ook als huurder kun je je verzekeren tegen schade.

‘’Een huurder doet er verstandig aan om een inboedelverzekering af te sluiten. Schade aan eigendommen in je huis zijn dan verzekerd tegen brand, maar ook bijvoorbeeld diefstal en lekkage. Dit is afhankelijk van welke verzekering je afsluit. Bij de aankoop van een woning wordt door de geldverstrekker de opstalverzekering meestal verplicht’’, gaat Van Hees verder.

Volgens de woordvoerder is het belangrijk dat mensen weten waarvoor ze verzekerd zijn. “Controleer altijd de polisvoorwaarden om financiële teleurstellingen achteraf te voorkomen.”

Tips voor een brandveilige woning
Naast goed verzekeren en weten waar de verantwoordelijkheid ligt, kun je als huurder actie ondernemen en jouw woning veiliger maken tegen brand. Met onderstaande tips kun je er zelf voor zorgen dat jouw woning een stuk brandveiliger wordt.

Brandblussers
Wettelijk ben je niet verplicht om brandblussers te hebben in je woning (In alle publiekelijk toegankelijke gebouwen is dat wel zo). De brandweer raadt aan om een kleine blusser in je woning te hebben.

Cv-ketel laten controleren
Minimaal om de twee jaar moet je cv-ketel gecontroleerd worden. Als een cv-ketel niet goed werkt, vindt er een onvolledige verbranding met koolmonoxide plaats. Koolmonoxide is brandbaar en het is levensgevaarlijk om het in te ademen.

Reinig je afzuigkap regelmatig
Kookdampen die door de afvoer gaan, bevatten kleine vetdelen die de brand kunnen versnellen. Ook het vet in de afzuigkap kan vuur bevatten. Het regelmatig vervangen en reinigen van de filter van je afzuigkap is dus noodzakelijk.

Laat je elektrische installatie controlere
Een elektrische storing en slechte bedrading zijn de oorzaak van de helft van de branden. Het is dus daarom gunstig als je je installatie door een professionele elektricien laat checken. Een elektricien kan bijvoorbeeld zien als snoeren in slechte conditie zijn of als ze niet op de juiste manier weggewerkt zijn.

De droogtrommel regelmatig schoonmaken
Als een droogtrommel zijn warmte niet goed kwijt kan, omdat de filters bijvoorbeeld verstopt zitten of de afvoerslang niet goed werkt, kan er brand ontstaan. Zorg ervoor dat je de droogtrommel regelmatig schoonmaakt om schade te voorkomen.