Bevriezen of beperken huren streep door ambities verduurzaming en nieuwbouw

Afgelopen donderdag is een aantal moties ingediend die pleiten voor het dit jaar bevriezen of beperken van de afgesproken huurverhoging bij corporaties. ‘We kunnen het ons niet permitteren dat de in de Nationale prestatieafspraken afgesproken huurontwikkeling niet nagekomen wordt door het Rijk. Dat zou een streep zetten door de ambities voor verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Corporaties moeten kunnen rekenen op een betrouwbare overheid die zijn afspraken nakomt.’ aldus Martin van Rijn. Aedes dringt er daarom bij de Kamer op aan om de in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vastgelegde huurverhoging door te zetten.

Huren dalen ten opzichte van lonen en uitkeringen
In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is vastgelegd dat de huren 0,5% minder stijgen dan de gemiddelde loonontwikkeling (5,8%). Die afspraak is gemaakt om ervoor te zorgen dat de meeste huurders relatief gezien een kleiner deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur. Daarom mogen de huren van woningen van woningcorporaties dit jaar met 5,3% stijgen. Onderzoek door het Nibud laat zien dat ook dan het deel van hun inkomen dat mensen aan huur betalen inderdaad daalt. Zie de rekenvoorbeelden in het kader.

Aanpakken energiecrisis én wooncrisis
Aedes voorzitter Martin van Rijn: ’De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1% omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld 60 euro per maand kregen. Dit boven op de huurbevriezing en huurverlagingen uit 2021, het passend toewijzen en het feit dat corporaties gemiddeld maar zo’n 70% van de maximaal toegestane huur vragen. We willen doorgaan met zo snel als mogelijk de energiecrisis én wooncrisis aan te pakken.’

Minder huurinkomsten is minder investeren
Ook voor corporaties nemen (bouw)kosten toe omdat materialen duurder worden en rentelasten en lonen stijgen. Uit de berekeningen blijkt dat ‘draaien aan de huurknop’ een grote impact heeft op de investeringsruimte van woningcorporaties. Als corporaties in 2024 huren bijvoorbeeld 1% minder verhogen (4,3% ipv 5,3%), dan betekent dit dat er op termijn 20.000 minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden, evenzoveel huishoudens laten we daarmee in de kou staan.

Minder huurverhoging grotendeels niet ten goede aan huurder
Het lijkt misschien onlogisch, maar minder huurverhoging verbetert de financiële positie van huurders (met huurtoeslag) maar zéér beperkt. Huurbevriezing of een lagere huurstijging is namelijk vooral gunstig voor de overheid. Als de huur daalt, daalt de huurtoeslag namelijk mee. Van elke euro minder huurverhoging, gaat bijna 2/3 naar de overheid en maar 1/3 naar de huurder. Het frappante is daardoor dat hoe lager het inkomen van een huurder, hoe minder de huurder profiteert van een lagere huurverhoging of huurbevriezing. Bovendien komt deze niet alleen bij de huurders met het laagste inkomen omdat ook mensen met een middeninkomen in de sociale huur profiteren.

Verhoging huurtoeslag 3 keer effectiever
Daarom is een verhoging van de huurtoeslag veel effectiever. Die komt helemaal ten goede aan de laagste inkomens, óók zij die huren in de vrij sector. Een verhoging van de huurtoeslag is veel malen gerichter en 3 keer effectiever dan een lagere huurstijging. En corporaties kunnen dan blijven investeren in de broodnodige nieuwbouw en verduurzaming en onderhoud van hun bezit.