In de Staat van de corporatiesector 2025 geeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een aantal duidelijke signalen af. Aedes onderschrijft de meeste adviezen die de Aw meegeeft. In het bijzonder de oproep aan gemeenten, provincies, Rijk en corporaties om samen te zorgen voor voldoende locaties voor corporatienieuwbouw. De autoriteit stelt dat beter gestuurd moet worden op sociale huur en middenhuur en redelijke grondprijzen.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘Het is een steun in de rug dat de autoriteit aangeeft dat de overheden corporaties moeten helpen om meer te kunnen bouwen. De bouw van sociale huur zit in de lift, maar we kunnen en willen sneller toegroeien naar 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Daarvoor moeten gemeenten en corporaties steun krijgen van het Rijk met geld en regelgeving.’

Regiewet hard nodig
De autoriteit wijst er op dat het aantal corporatiewoningen niet snel genoeg groeit: het aandeel van corporatiewoningen is gedaald naar 26,9% van de totale woningvoorraad. Eerder toonde onderzoek van Aedes de noodzaak van meer sociale huur en betere spreiding over gemeenten al aan. Uit CBS-cijfers werd duidelijk dat de bouw de afgelopen jaren flink is achtergebleven.

Vorige week stuurde minister Keijzer het aangepaste wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting aan de Tweede Kamer. Daarin staat dat 30% van de nieuwbouw in alle regio’s sociale huurwoningen moeten zijn. Liesbeth Spies: ‘Ik roep op haast te maken met de invoering. Het is van groot belang voor woningzoekenden dat deze wet per 1 juli 2025 in werking treedt.’

Koppeling energiezuinige woningen en huur
De cijfers in de Staat van de corporatiesector laten zien dat het gematigde huurbeleid van woningcorporaties de afgelopen jaren veel heeft bijgedragen aan de verbetering van de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Terecht waarschuwt de Aw dat hier een prijskaartje aan hangt voor de corporaties, die zo minder financiële ruimte overhouden om te investeren in verduurzaming en nieuwbouw. Daarom adviseert de autoriteit om huurprijzen, huurtoeslagbeleid en de (energetische) kwaliteit van woningen meer in samenhang te zien. In de nieuwe Nationale Prestatieafspraken (NPA) van eind 2024 is hierin een eerste stap gezet door de passend toewijzen huurgrens voor huurwoningen met een A+ label met 25 euro te verhogen.

Redelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen
Aedes is het eens met de constatering van de Aw dat sociale huur om een redelijke grondprijs vraagt. Meer duidelijkheid over de opbouw van de sociale grondprijs voorkomt dat corporaties te veel moeten betalen en kan bij projecten lokaal voor versnelling zorgen. Aedes sprak in de NPA met het ministerie en gemeenten af te onderzoeken hoe op een eenduidige manier de sociale grondprijs bepaald kan worden.

Meer aandacht voor het kunnen en willen van gemeenten
De Aw adviseert om bij het maken van afspraken (NPA, woondeals en prestatieafspraken) meer aandacht te besteden aan het ‘kunnen’ en ‘willen’ van gemeenten. In dit verband maakt Aedes zich zorgen over de gemeentelijke bijdragen aan de woningbouwplannen ook in het licht van het zogenoemde ravijnjaar 2026.

Liesbeth Spies: ‘Als gemeenten niet kunnen leveren dan wordt het voor corporaties steeds ingewikkelder afspraken na te komen. Een grote zorg voor corporaties, maar vooral voor al die mensen die wachten op een betaalbare huurwoning. Dat zou ook het kabinet zich moeten aantrekken en daarom roepen wij op om gemeenten voldoende extra middelen beschikbaar te stellen.’

Duurzaam prestatiemodel voor corporaties
Voor de nieuwe NPA is een Duurzaam Prestatiemodel (DPM) ontwikkeld. Dit financiële model bewaakt dat er landelijk voldoende middelen zijn om de afgesproken opgave te kunnen financieren, waarbij corporaties ook op de lange termijn genoeg middelen hebben om hun woningen goed te onderhouden.

De Aw ziet geen financiële belemmeringen om nu de forse investeringen in woningbouw te doen. Maar op de (middel)lange termijn ziet de autoriteit weinig ruimte voor extra investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. Daarnaast blijkt uit het rapport dat de investeringen in kwaliteit van de corporatievoorraad in toenemende mate onrendabel worden doordat corporaties te lage huren kunnen vragen.

Afschaffen winstbelasting
In 2025 moeten maatregelen worden uitgewerkt waardoor corporaties op termijn kunnen blijven investeren. In totaal investeren corporaties de komende 10 jaar 110 miljard in nieuwbouw, verbetering en verduurzaming van woningen. Daarbij leggen ze gemiddeld elke maand € 11 toe per woning. De leningenportefeuille van corporaties loopt hierdoor de komende jaren met tientallen miljarden euro’s op.

Tekorten financieren met leningen is op lange termijn niet vol te houden en daarom bepleiten we afschaffing van de winstbelasting (vennootschapsbelasting) voor corporaties. Corporaties hebben immers geen winstdoelstelling en het gaat om geld dat wordt opgebracht door de huurders van sociale huurwoningen. Het is veel logischer dat geld te investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming van sociale huurwoningen. De winstbelasting loopt de komende jaren op tot maar liefst € 1,5 miljard per jaar. Afschaffing zou de financiering van minimaal 170.000 extra woningen mogelijk maken.