In 2050 is een kwart van de bevolking 65 jaar of ouder. Het aantal 80-plussers verdubbelt in deze periode tot zo’n 1,8 miljoen. Om ouderen langer thuis te kunnen laten wonen, moeten corporaties meer woningen geschikt maken voor senioren. Wat komt daarbij kijken en hoe ziet het financiële plaatje eruit?

Michiel Sluijsmans, directeur-bestuurder van de Zuid-Limburgse corporatie Krijtland Wonen, deed voor zijn Master Real Estate bij TIAS onderzoek naar het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad voor senioren. Wat was voor hem de aanleiding om dit onderwerp te kiezen? ‘Er ligt een grote opgave voor zorggeschikt wonen. Hoe groot die opgave precies is, hebben veel corporaties nog niet inzichtelijk. In de Woondeals is de ouderenhuisvesting per regio nog onvoldoende meegenomen. De betaalbaarheid van de opgave is een groot vraagstuk, en die komt bovenop alle andere opgaven die woningcorporaties de komende jaren al hebben.’

Opgave in beeld
Daarom, zegt Sluijsmans, is de eerste opdracht voor corporaties: zorg dat je de woon-zorgopgave in beeld krijgt. Voor zijn eigen Krijtland Wonen is die opgave stevig: van de ruim 3.000 huurders is nu al meer dan de helft boven de 65 jaar, vertelt hij. Nu is de opgave bij hem in Zuid-Limburg de komende jaren nog wat groter dan andere gebieden, maar in het hele land is het dringend.

De zorgvraag heel concreet maken, is echter lastig. ‘Het verschilt natuurlijk per persoon over welke gezondheidsklachten we praten en wat dit betekent voor de woonbehoefte. Wat we wel weten is dat de behoefte aan zorg na je 80e toeneemt. Het zou heel wenselijk zijn als iedere 80-plusser in een rollatortoegankelijke woning kan wonen, waarin hij thuiszorg kan ontvangen.’

Bouwen of transformeren
Zorggeschikte woningen bouwen is lastig. Het is geen nieuws dat nieuwbouwlocaties moeilijk te vinden zijn. Voor zorggeschikte woningen liggen locatie-eisen echter nog hoger, want de zogenoemde triple A-voorzieningen moeten dichtbij zijn: Appie – oftewel de supermarkt –, apotheek en arts. Sluijsmans: ‘Het is dus logisch om te gaan kijken hoe we bestaande locaties, waar al veel senioren wonen, geschikt kunnen maken voor zorg.’ Tot nu toe wordt echter minder dan 4% van zorggeschikte woningen via transformatie bereikt.

Hoe bepaal je of woningen of complexen geschikt zijn voor transformatie? Sluijsmans noemt 3 randvoorwaarden:

• Is er een zorgorganisatie die zorg op deze locatie kan leveren?
• Wonen er veel bewoners bij elkaar die (in de toekomst) waarschijnlijk zorg nodig gaan hebben? Massa maakt het aantrekkelijker voor zorgorganisaties.
• Zijn er in de directe omgeving triple A-voorzieningen, en voorzieningen voor ontmoeting?

Sluijsmans vertaalde de randvoorwaarden in vastgoedbeleid en markeerde daarin de complexen van Krijtland Wonen die in aanmerking kwamen. ‘Wij hebben vooral gekozen voor complexen en buurten die sterk vergrijzen. En bij voorkeur gestapeld of geclusterd.’

Investeren kent een grens
Hoe zit het met de financiën? ‘Bij ons gaat het om een investering van bijna 7 miljoen euro. Deze opgave is te overzien, omdat we de afgelopen 15 jaar al stevig hebben geïnvesteerd in het voor senioren geschikt maken van vastgoed. Over het algemeen legt iedere corporatie toe op de realisatie.’

Om hier een breder beeld bij te krijgen, zette Sluijsmans een enquête uit onder collega-corporaties, die 90 keer werd ingevuld. ‘Ik heb daarin gevraagd hoe andere corporaties terugverdienmogelijkheden vinden voor deze investeringen in transformatie. Daar komen 4 routes uit: overheidssubsidies zoals de stimuleringsregeling zorggeschikte woningen, de levensduur van de te transformeren complexen verlengen, een deel van de meerprijs doorberekenen in de huur en een bijdrage te vragen vanuit de WMO of de zorgpartij.’

Maar onderaan de streep ligt de investering toch vooral bij de corporaties, blijkt uit Sluijsmans’ onderzoek: 40% geeft aan de helft of meer van de investering niet terug te verdienen. ‘Het sociale karakter van de woningcorporaties zien we terugkomen, maar die kent een grens. Ik pleit ervoor dat corporaties een stevige samenwerking met de gemeente en zorgorganisaties aangaan. Er is een gezamenlijke opgave en verantwoordelijkheid om ouderen passend te laten wonen. Maar alleen samenwerking is niet genoeg, er zijn ook meer middelen nodig.’

Ageing in neighbourhood
In zijn onderzoek laat Sluijsmans zien dat woningcorporaties vooral inzetten op ageing in neighbourhood. ‘Corporaties zijn best duidelijk of en tot hoever ze willen investeren om het vastgoed zorggeschikt te maken. Is de woning niet geschikt, dan zoeken ze een passend alternatief in dezelfde wijk of buurt. Daarmee blijven de sociale structuren en het netwerk die ouderen vaak al jaren hebben, grotendeels in stand. Dit draagt bij aan hun woongeluk en langere zelfstandigheid.’

Uit het onderzoek blijkt dat het doorstroombeleid bij meer dan de helft van de corporaties echter nauwelijks leidt tot verhuisbewegingen. ‘Als ouderen moeten verhuizen, dan willen ze zo veel mogelijk ontzorgd worden. Barrières zijn de vaak hogere huurprijs van de nieuwe woning en de verhuisrompslomp. Hier spelen woningcorporaties in hun beleid nog te weinig op in.’

Sociale cohesie stelt de zorgvraag uit
Bij de realisatie van zorggeschikt(er) vastgoed spelen vaak nog andere issues. Bijvoorbeeld het sociaal beheer en een faciliteit als een ontmoetingsruimte. Dit is een samenspel van de gemeente, die hierin het voortouw neemt, en zorg- en welzijnsorganisaties. Sluijsmans: ‘Onderschat niet de effecten die welzijn kan hebben voor ouderen. We kunnen ouderen in hun kracht zetten door verbinding en ontmoeting in de buurt te stimuleren en zo eenzaamheid te doorbreken. Dit stelt vaak de zorgvraag uit.’

Zelf is Krijtland Wonen op dit moment bezig om met de gemeente Vaals en zorgorganisatie Envida een bestaand gestapeld complex te transformeren naar wonen en zorg. ‘We bouwen 50 appartementen om naar zorgwoningen, en realiseren een wijkpoli in de plint van het gebouw. Hierdoor brengen we zorg heel dichtbij. Daarnaast willen we in een “huis van de wijk” bewoners samenbrengen en met faciliteiten en activiteiten de cohesie onderling en de leefbaarheid versterken.’

De perfecte formule is volgens Sluijsmans een goede mix van sociale en fysieke interventies én samenwerking tussen partijen die bereid zijn de nek uit te steken. Bovendien is het een duurzame formule, zegt hij, omdat vooral bewoners de sociale kar trekken. ‘Zij weten vaak veel beter dan wij wat er nodig is of speelt.’

Sluijsmans hoopt met de inzichten uit zijn onderzoek andere woningcorporaties te helpen om vergrijzing te vertalen naar vastgoed. ‘Zo kunnen we van waarde zijn en blijven voor de ouder wordende huurder.’

Lees meer over
Ouderenhuisvesting